Ακίνητα: «Παζάρι» στις παλιές κατοικίες

 Εως και 25% χαμηλότερη τιμή σε σχέση με τις αρχικές απαιτήσεις του ιδιοκτήτη μπορεί να εξασφαλίσει ο αγοραστής

Αποκλίσεις που κυµαίνονται μεταξύ 15% και 25% κατά μέσον όρο καταγράφονται στην αγορά κατοικίας, ανάμεσα στις ζητούμενες τιμές πώλησης και στις τιμές στις οποίες γίνονται τελικά οι αγοραπωλησίες, αναφέρουν φορείς της αγοράς ακινήτων.

Οπως εξηγούν, η σημαντική αυτή απόσταση προκύπτει κυρίως λόγω των υπερβολικών προσδοκιών που έχουν πολλοί πωλητές, ιδίως μάλιστα στις περιπτώσεις παλαιότερης ηλικίας διαμερισμάτων, που απαιτούν και τις αντίστοιχες εργασίες προκειμένου να εκσυγχρονιστούν.

«Πράγματι εντοπίζουμε ότι κατά μέσον όρο υπάρχει μια απόκλιση της τάξεως του 15%-20%, μεταξύ της τιμής που θα δει κανείς στην αγγελία και εκείνης στην οποία θα ολοκληρωθεί εντέλει η πράξη», 

 Αυτό αφορά κατά κύριο λόγο τα πιο παλιά ακίνητα, αφού οι τιμές των νέων κατασκευών που ολοκληρώνονται αυτήν την περίοδο είναι σαφώς πιο δύσκολο να μειωθούν, καθώς είναι πιο ανελαστικές λόγω του κόστους κατασκευής και του εργολαβικού κέρδους.

 

Συνεχίστηκε το τρίτο τρίμηνο η άνοδος των τιμών κατοικιών

Μεγάλες προσδοκίες

«Το πρόβλημα προκύπτει όταν οι ζητούμενες τιμές παλιών διαμερισμάτων, π.χ. 30-40 ετών, είναι πολύ κοντά στις τιμές ενός νεόδμητου ακινήτου στην ίδια περιοχή», σημειώνει ο κ. Πάνος Χαραλαμπόπουλος, επικεφαλής της εταιρείας εκτιμήσεων ακινήτων Solum και μέλος του Advisory Board RICS Ελλάδος. Σύμφωνα με τον ίδιο, σε αυτές τις περιπτώσεις, που αποτελούν γενικευμένο κανόνα στη σημερινή αγορά, για να ολοκληρωθεί μια αγοραπωλησία θα πρέπει να γίνουν σημαντικές υποχωρήσεις από την πλευρά του ιδιοκτήτη.

Πολλά ακίνητα παραµένουν επί χρόνια απούλητα εξαιτίας των υπερβολικών απαιτήσεων των ιδιοκτητών τους.

Πρόσφατα, ένα διαμέρισμα μεγάλης ηλικίας στο Κολωνάκι πωλήθηκε αντί ποσού 900.000 ευρώ, τη στιγμή που η αρχική ζητούμενη τιμή άγγιζε το 1,2 εκατ. ευρώ, ήταν δηλαδή 25% υψηλότερη. Μάλιστα, το διαμέρισμα αυτό έχρηζε και σημαντικής ανακαίνισης. Προκειμένου λοιπόν να πωληθεί, έπρεπε να μειωθεί σημαντικά η τιμή, καθώς ο πωλητής είχε ουσιαστικά ενσωματώσει και το κόστος της ανακαίνισης στη ζητούμενη τιμή, παρότι δεν είχαν γίνει οι σχετικές εργασίες.

Πολλά ακίνητα παραμένουν επί χρόνια απούλητα εξαιτίας των υπερβολικών απαιτήσεων των ιδιοκτητών τους.

Αντίστοιχα, στις περιπτώσεις πολλών αγγελιών πώλησης διαμερισμάτων στα βόρεια, ή στα νότια προάστια παρατηρούνται υπερβολές, καθώς ζητούνται χρήματα που δεν αντιστοιχούν στην πραγματική αξία των ακινήτων αυτών. Για παράδειγμα, ένα διαμέρισμα 105 τ.μ., ηλικίας 35 ετών και πρώτου ορόφου στο Μαρούσι ζητείται αντί ποσού 350.000 ευρώ και διαφημίζεται ως ανακαινισμένο, παρότι, όπως φαίνεται από τις σχετικές φωτογραφίες, η μόνη εργασία που έχει γίνει είναι ένα βάψιμο. Στην πραγματικότητα, ένα τέτοιο ακίνητο θα βρει αγοραστές μόνο αν η τελική τιμή πώλησης μειωθεί σε περίπου 300.000-310.000 ευρώ κι αυτό εφόσον δεν απαιτηθούν σοβαρές εργασίες ανακαίνισης.

Σε ακίνητα το 40% των ξένων επενδύσεων

Ενεργειακή αναβάθμιση

Αξίζει να σημειωθεί ότι τα περισσότερα από τα ακίνητα ηλικίας άνω των 20 ετών που διατίθενται σήμερα προς πώληση θα καταστούν μη εμπορεύσιμα σε μερικά χρόνια από σήμερα, εφόσον υιοθετηθεί, χωρίς διαφοροποιήσεις, η πρόσφατη κοινοτική οδηγία που ψηφίστηκε. Αυτή ορίζει ότι όσες κατοικίες βρίσκονται σήμερα στις δύο χαμηλότερες κατηγορίες του ενεργειακού πιστοποιητικού (κατά βάσιν ακίνητα χωρίς μόνωση ή/και φυσικό αέριο) δεν θα μπορούν να μισθώνονται ή να πωλούνται από το 2030, αν δεν αναβαθμιστούν ενεργειακά κατά τουλάχιστον δύο κατηγορίες. Αυτό συνεπάγεται πρόσθετες δαπάνες για τους σημερινούς ενδιαφερόμενους αγοραστές σε περίπτωση που επιθυμούν να αξιοποιήσουν επενδυτικά το ακίνητό τους σε μερικά χρόνια από σήμερα.

Πηγές από τη μεσιτική αγορά κάνουν επίσης λόγο για περιπτώσεις ιδιοκτητών, οι οποίοι μόλις αντιληφθούν ότι προκύπτει αγοραστικό ενδιαφέρον για το ακίνητό τους (π.χ. μέσω τηλεφώνων από ενδιαφερόμενους αγοραστές, που επιθυμούν να το δουν από κοντά) σπεύδουν να αυξήσουν άμεσα τη ζητούμενη τιμή πώλησης, θεωρώντας προφανώς ότι το αποτιμούν χαμηλότερα από την πραγματική του αξία. Στην πραγματικότητα, το υπερτιμούν σε σχέση με την εμπορική του αξία, με αποτέλεσμα να εκμηδενίζουν τη ζήτηση, καθώς οι υποψήφιοι αγοραστές αποθαρρύνονται και στρέφονται σε άλλες επιλογές ή, ακόμα χειρότερα, εγκαταλείπουν πλήρως την αναζήτηση αγοράς κατοικίας, ακριβώς λόγω των πολύ υψηλών ζητούμενων τιμών. Το αποτέλεσμα είναι πολλά ακίνητα να μένουν απούλητα ακόμα και επί χρόνια, λόγω της μη ρεαλιστικής αποτίμησής τους.

 Φρενάρει το ράλι τιμών η λάθος εκτίμηση της αξίας ενός ακινήτου

Ενας πολύ βασικός παράγοντας που συντελεί στη διατήρηση των τιμών πώλησης σε υψηλό επίπεδο είναι η τάση πολλών ιδιοκτητών να προχωρούν μόνοι τους σε εκτίμηση του ακινήτου τους, πλοηγούμενοι στο Διαδίκτυο. Το αποτέλεσμα είναι, συχνά, να κοστολογούν το ακίνητό τους ανάλογα με τις οικονομικές τους ανάγκες και προσδοκίες σε σχέση με αυτήν την πώληση. Ετσι, δυστυχώς, πολλές από τις ζητούμενες τιμές πώλησης δεν έχουν προκύψει από κάποια πιστοποιημένη εκτίμηση, αλλά από τις προαναφερθείσες λανθασμένες πρακτικές».

Νίκος Ρουσάνογλου