Μια πρόταση από την εμπειρία 25 χρόνων στην αγορά ακινήτων
Του Σταύρου Κώστα
Μεσίτη ακινήτων Πιστοποιημένου εκτιμητή
Epirus-Spiti
Είκοσι πέντε χρόνια στις μισθώσεις ακινήτων έχω βρεθεί πολλές φορές ανάμεσα σε δύο αγωνίες: του ανθρώπου που αναζητά ένα σπίτι που να μπορεί να πληρώνει και του ιδιοκτήτη που θέλει να προστατεύσει την περιουσία και το εισόδημά του.
Η εμπειρία αυτή με έχει διδάξει κάτι ουσιαστικό: μια επιτυχημένη μίσθωση χρειάζεται διάρκεια, συνέπεια και εμπιστοσύνη. Το υψηλότερο ζητούμενο ενοίκιο δεν εξασφαλίζει πάντοτε το καλύτερο τελικό αποτέλεσμα για τον ιδιοκτήτη.
Σήμερα, όμως, η συζήτηση ξεπερνά μια διαπραγμάτευση ανάμεσα σε δύο ανθρώπους. Αφορά οικογένειες που δυσκολεύονται να διατηρήσουν τη στέγη τους και νέους για τους οποίους το κόστος μιας δεύτερης κατοικίας μπορεί να γίνει εμπόδιο στις σπουδές.
Η πίεση αποτυπώνεται και στα επίσημα στοιχεία. Σύμφωνα με τη Eurostat, το 2025 το 26,4% του πληθυσμού στην Ελλάδα ζούσε σε νοικοκυριά των οποίων το συνολικό κόστος στέγασης ξεπερνούσε το 40% του διαθέσιμου εισοδήματος, έναντι 7,7% στην Ευρωπαϊκή Ένωση. Πρόκειται για συνολικό κόστος στέγασης, όχι αποκλειστικά για ενοίκιο. (ec.europa.eu)
Χρειαζόμαστε, επομένως, μια πολιτική που να δίνει άμεση ανάσα και συγχρόνως να αυξάνει τις διαθέσιμες κατοικίες.
1. Πενταετείς μισθώσεις με προβλέψιμο ενοίκιο και φορολογικό όφελος
Να θεσπιστεί προαιρετικό καθεστώς πενταετούς μίσθωσης κύριας κατοικίας. Ο ιδιοκτήτης θα λαμβάνει ουσιαστική φορολογική ελάφρυνση και πρόσβαση σε εγγυοδοτική κάλυψη, εφόσον προσφέρει κατοικία με προσιτό αρχικό μίσθωμα και συμφωνημένο κανόνα ετήσιας αναπροσαρμογής.
Το αρχικό ενοίκιο θα πρέπει να βρίσκεται κάτω από ένα δημοσιευμένο τοπικό όριο αναφοράς, προσαρμοσμένο στην επιφάνεια, την κατάσταση και τα χαρακτηριστικά του ακινήτου. Διαφορετικά, θα κινδυνεύαμε να επιδοτούμε ήδη υπερβολικές τιμές.
Η αναπροσαρμογή θα συμφωνείται εξαρχής, βάσει επίσημου δείκτη και με ανώτατο ετήσιο όριο. Η φορολογική ελάφρυνση θα υπολογίζεται ώστε η συμμετοχή να είναι οικονομικά ελκυστική για τον ιδιοκτήτη.
Ο ενοικιαστής θα γνωρίζει τις υποχρεώσεις του. Ο ιδιοκτήτης θα γνωρίζει το αναμενόμενο καθαρό εισόδημά του.
2. Προσωρινή προστασία στις περιοχές ακραίας στεγαστικής πίεσης
Ο δείκτης στεγαστικής πίεσης που έχει προταθεί μπορεί να αποτελέσει χρήσιμο εργαλείο, εφόσον λειτουργεί ανά περιοχή και στηρίζεται κυρίως στα πραγματικά μισθώματα και στα διαθέσιμα εισοδήματα. Οι τιμές πώλησης κατοικιών μπορούν να λειτουργούν συμπληρωματικά.
Η πενταετής τάση χρειάζεται να συνδυάζεται με συχνότερη παρακολούθηση, ώστε να εντοπίζονται έγκαιρα απότομες επιδεινώσεις.
Όπου τεκμηριώνεται έκτακτη πίεση, να εξετάζεται προσωρινό ανώτατο όριο αύξησης κατά την ανανέωση υφιστάμενων μισθώσεων, μαζί με δικαίωμα ανανέωσης για ορισμένο διάστημα. Χωρίς αυτό, η προστασία μπορεί να παρακάμπτεται με απλή μη ανανέωση.
Ας είμαστε σαφείς: αυτό αποτελεί στοχευμένο περιορισμό της αύξησης, με συγκεκριμένη διάρκεια, επανεξέταση και εξαιρέσεις. Απαιτεί νομικό έλεγχο και μελέτη των επιπτώσεων στην προσφορά κατοικιών.
Η αποδεδειγμένη ιδιοκατοίκηση, οι αναγκαίες σοβαρές εργασίες και η δυσανάλογη επιβάρυνση του ιδιοκτήτη πρέπει να εξετάζονται με διαφανείς διαδικασίες και δικαίωμα προσφυγής.
3. Εγγύηση στον ιδιοκτήτη και δίχτυ προστασίας στην πραγματική αδυναμία
Να δημιουργηθεί ταμείο περιορισμένης εγγυοδοσίας για τις μισθώσεις του προγράμματος, με ανώτατη κάλυψη ορισμένων απλήρωτων μισθωμάτων και τεκμηριωμένων ζημιών πέρα από τη συνήθη φθορά.
Η πληρωμή να γίνεται με σαφείς προϋποθέσεις, έλεγχο και συγκεκριμένες προθεσμίες.
Παράλληλα, μια οικογένεια που αντιμετωπίζει ξαφνική ανεργία ή σοβαρή ασθένεια χρειάζεται έγκαιρη κοινωνική παρέμβαση. Μια προσωρινή δυσκολία πρέπει να μπορεί να αντιμετωπίζεται πριν εξελιχθεί σε χρέος και απώλεια στέγης.
Η συνέπεια χρειάζεται αντικειμενικά κριτήρια, τραπεζικές πληρωμές και καταγραφή της κατάστασης του ακινήτου. Οι νόμιμες διεκδικήσεις ενός ενοικιαστή για επισκευές δεν μπορεί να τον αποκλείουν από την προστασία.
4. Ανακαίνιση κλειστών κατοικιών με δεσμευτικό κοινωνικό αντάλλαγμα
Υπάρχει ήδη το πρόγραμμα «Ανακαινίζω – Νοικιάζω», που συνδέει την ενίσχυση εργασιών με τη διάθεση κενών κατοικιών σε μακροχρόνια μίσθωση. (stegasi.gov.gr)
Προτείνω την ενίσχυση και τη στοχευμένη επέκταση αυτής της λογικής: μεγαλύτερη δημόσια στήριξη όπου υπάρχει πραγματική ανάγκη, με αντάλλαγμα πολυετή διάθεση σε προσιτό ενοίκιο.
Να προβλέπονται τεχνική υποστήριξη, έλεγχος καταλληλότητας και επιστροφή της ενίσχυσης όταν παραβιάζονται οι δεσμεύσεις.
Δεν αρκεί να καταγράφουμε κλειστά ακίνητα. Πρέπει να γνωρίζουμε ποια μπορούν πράγματι να κατοικηθούν, πού βρίσκονται και πόσο κοστίζει η επαναφορά τους στην αγορά.
5. Φοιτητική στέγη που να εξασφαλίζει πραγματική δυνατότητα σπουδών
Η εισαγωγή στο πανεπιστήμιο πρέπει να συνοδεύεται από τη δυνατότητα φοίτησης.
Προτείνω οργανωμένο πρόγραμμα συνεργασίας πανεπιστημίων, δήμων και ιδιοκτητών, με κατοικίες ελεγμένες ως προς την καταλληλότητα, συμβάσεις που καλύπτουν το ακαδημαϊκό έτος και οικονομικά κίνητρα για μεγαλύτερη διάρκεια.
Το φοιτητικό στεγαστικό επίδομα να προσαρμόζεται στο τοπικό κόστος και να καταβάλλεται σε δόσεις μέσα στο έτος, ώστε να βοηθά όταν προκύπτει η δαπάνη.
Παράλληλα, απαιτείται αύξηση των δημόσιων φοιτητικών εστιών, με αξιοποίηση κατάλληλων δημόσιων κτιρίων και δεσμευτικά χρονοδιαγράμματα. Τα επιδόματα χρειάζονται περισσότερες διαθέσιμες κατοικίες για να έχουν διαρκές αποτέλεσμα.
6. Εφαρμογή με στοιχεία, προϋπολογισμό και λογοδοσία
Η πρόταση πρέπει να ξεκινήσει πιλοτικά σε περιοχές με διαφορετικά χαρακτηριστικά, συμπεριλαμβανομένων περιφερειακών πανεπιστημιακών πόλεων.
Πριν εφαρμοστεί, χρειάζεται δημοσιονομική κοστολόγηση: πόσο κοστίζουν οι ελαφρύνσεις, οι εγγυήσεις και οι επιδοτήσεις, από ποιους πόρους χρηματοδοτούνται και πόσα νοικοκυριά καλύπτουν.
Η αξιολόγηση να δημοσιεύεται ετησίως: πόσες κατοικίες προστέθηκαν, ποια ήταν τα πραγματικά ενοίκια, πόσοι ιδιοκτήτες συμμετείχαν και πόσες οικογένειες και φοιτητές εξασφάλισαν σταθερή στέγη.
Οι επαγγελματίες της αγοράς, οι ιδιοκτήτες, οι ενοικιαστές, τα πανεπιστήμια και η αυτοδιοίκηση πρέπει να συμμετέχουν στον σχεδιασμό, με διαφάνεια και σαφείς ρόλους.
Ύστερα από 25 χρόνια στις μισθώσεις, πιστεύω ότι η σταθερότητα έχει οικονομική και κοινωνική αξία. Ένας συνεπής ενοικιαστής αξίζει για τον ιδιοκτήτη. Ένα ασφαλές σπίτι αξίζει για μια οικογένεια. Μια προσιτή φοιτητική κατοικία μπορεί να καθορίσει την πορεία ενός νέου ανθρώπου.
Η Πολιτεία οφείλει να μετατρέψει αυτή την κοινή αξία σε συγκεκριμένη πολιτική.
Γιατί μια χώρα που θέλει οι νέοι της να σπουδάζουν, να εργάζονται και να δημιουργούν οικογένεια, πρέπει να εξασφαλίζει ότι μπορούν και να στεγάζονται.
Λιγότερα
Δεν υπάρχουν σχόλια:
Δημοσίευση σχολίου
Αφήστε το σχόλιο σας εδώ!