Κόκκινα δάνεια: Εμπορικές αξίες ακινήτων και διαχείριση επιχειρηματικών δανείων

                            

                                                                                      
 

           

Η εκτίμηση των νέων εμπορικών αξιών είναι το κομβικό σημείο της προσαρμογής του άρθρου 9 του νόμου Κατσέλη, που φιλοδοξεί η κυβέρνηση να διαμορφώσει δίχτυ προστασίας στα υπερχρεωμένα νοικοκυριά που αντιμετωπίζουν κίνδυνο απώλειας της πρώτης κατοικίας.

Σημειώνεται πως με βάση τα όσα έχουν γίνει γνωστά μέχρι και σήμερα από Κυβερνητικές πηγές στην περίπτωση που η σημερινή εμπορική αξία του ακινήτου είναι χαμηλότερη από την αντικειμενική αξία ή την εμπορική τιμή με βάση την οποία έγινε η αγορά άρα και η σύναψη του δανείου θα υπάρχει διαγραφή της οφειλής.

Έτσι  είναι  πως "το δάνειο αναπροσαρμόζεται και μαζί η δόση που πρέπει να αποπληρώνει ένα νοικοκυριό. Προσδιορίζεται από έναν νέο όρο την τρέχουσα εμπορική αξία κατά κανόνα η τρέχουσα εμπορική αξία είναι χαμηλότερη σήμερα απ’ ότι ήταν πριν 5-6 χρόνια και κατ’ επέκταση αυτό είναι το κόστος που θα φέρει η τράπεζα."

Προβλήματα και απορίες

Ωστόσο δε λείπει ο προβληματισμός, αφενός για το πώς θα γίνει με τεκμηριωμένο τρόπο η αναπροσαρμογή της συνολικής αξίας του ακινήτου, προκειμένου να επέλθει διαγραφή μέρους του χρέους και αντίστοιχα μείωση της μηνιαίας δόσης, όπως θα προβλέπει η νέα ρύθμιση. Γιαυτό ο ο υπουργός Οικονομίας κ. Γιώργος Σταθάκης προανήγγειλε ότι ανεξάρτητοι εκτιμητές θα αναλάβουν αυτό το έργο της καταγραφής των νέων αξιών.

Η καταγραφή όμως των σημερινών εμπορικών αξιών είναι ένα ιδιαίτερα δύσκολο έργο καθώς η αγορά είναι κυριολεκτικά "νεκρή" και χωράει "πολύ νερό" στο πώς θα γίνουν οι εκτιμήσεις, ποιος θα πληρώνει τους πραγματογνώμονες .

Επίσης η ανάλυση στοιχείων βάσει των οποίων έγιναν οι αρχικές χορηγήσεις όταν συνήφθη το στεγαστικό δάνειο με τις τότε εμπορικές αξίες, που γινόταν στη βάση γνωμοδοτήσεων μηχανικών, απαιτεί "ξεσκόνισμα" των αρχικών δανειακών συμβάσεων για την τεκμηρίωση του χρέους κάθε δανειολήπτη. Κι αυτό για να φανεί το πραγματικό ύψος του αρχικού δανείου και να υπάρξει αναπροσαρμογή με βάση τη νέα εμπορική αξία που μόνο ένας πιστοποιημένος πραγματογνώμονας μπορεί να προσφέρει.

Είναι προφανές ότι υπάρχουν πολλές γκρίζες ζώνες καθώς το αρχικό ποσό δανείου ήταν πχ σπασμένο σε επισκευαστικά ή καταναλωτικά δάνεια, ενώ σε πολλές περιπτώσεις στα συμβόλαια δεν αναγραφόταν οι κανονικές τιμές για λόγους φορολογικούς.

Σε περιπτώσεις πάντως που ο δανειολήπτης δεν επιθυμεί να μπει σε αυτές τις διαδικασίες θα καταφεύγει στη συνεννόηση με την τράπεζα στη βάση του Κώδικα Δεοντολογίας. Εκεί θα πρέπει να υιοθετήσει πρακτικές καλού δανειολήπτη να δείξει συνεργάσιμος αν θέλει να αποφύγει ακραίες καταστάσεις (πλειστηριασμούς κτλ) καθώς δε θα προστατεύεται.

Οι δύο ταχύτητες στην προστασία

Σημειώνεται ότι η συμφωνία με τους θεσμούς για απόλυτη προστασία της πρώτης κατοικίας προϋποθέτει ότι ο δανειολήπτης (ισχύει ήδη με το νόμο Κατσέλη) εκποιεί τα περιουσιακά του στοιχεία ώστε να καταφέρει να κρατήσει την πρώτη του κατοικία με απόφαση του δικαστηρίου. Υπενθυμίζεται ότι τα ευάλωτα νοικοκυριά, με εισόδημα έως 20.000 ευρώ για 4μελη οικογένεια και 170.000 ευρώ αντικειμενική αξία ακινήτου, ενώπιον του δικαστηρίου έχουν απόλυτη προστασία της πρώτης κατοικίας καθώς στην κατηγορία αυτή το όποιο έλλειμμα εισοδήματος για την εξυπηρέτηση του δανείου θα καλύπτεται από το δημόσιο, όπως είπε ο υπουργός Οικονομικών κ. Ευκλείδης Τσακαλώτος.Η δεύτερη κατηγορία αφορά νοικοκυριά με εισόδημα έως 35.000 ευρώ ενώ ο προσδιορισμός της δόσης που θα πληρώνουν τα νοικοκυριά θα γίνονται από το δικαστήριο με βάση την τρέχουσα εμπορική αξία της πρώτης κατοικίας. Αν για κάποιο λόγο, οι δανειολήπτες δεν μπορούν να εξυπηρετήσουν την εξόφληση του δανείου, με βάση την τρέχουσα αξία, τότε το δάνειο θα παραπέμπεται στον κώδικα δεοντολογίας των τραπεζών.

Ο υπουργός Οικονομικών πάντως παραδέχτηκε ότι νόμος Κατσέλη ήταν καλός αλλά δεν αντιμετώπισε το πρόβλημα των κόκκινων δανείων, ενώ ο υπουργός Οικονομίας Γιώργος Σταθακης ξεκαθάρισε πως οι αιτήσεις που έχουν ήδη κατατεθεί για ένταξη στο νόμο Κατσέλη θα εξεταστούν με βάση το παλαιό θεσμικό πλαίσιο. Σημειώνεται πως το θεσμικό πλαίσιο για την προστασία της πρώτης κατοικίας, που συμφωνήθηκε με τους θεσμούς, θα ισχύσει για τρία χρόνια και έξι μήνες πριν τη λήξη αυτής της περιόδου θα υπάρξει αναθεώρηση του με βάση τα δεδομένα που θα υπάρχουν εκείνη την εποχή.

Η ουσία πάντως είναι ότι στόχος της Κυβέρνησης μέσω της νέας ρύθμισης όσο και αυτής που θα έρθει τον επόμενο μήνα και θα αφορά στη διαχείριση του συνόλου των κόκκινων δανείων φυσικών και νομικών προσώπων είναι να φέρει χρήμα στο τραπεζικό σύστημα που σήμερα παραμένει κρυμμένο λόγω και των ρυθμίσεων. Βέβαια υπήρχαν και εισηγήσεις απο την πλευρά των θεσμών για πιο απλές και συνάμα σκληρές διαδικασίες ειδικά για υα στεγαστικά, όπως αυτές που ισχύουν στην Κύπρο. Όμως ο φόβος του πολιτικού κόστους οδήγησε σε αυτές τις διαδικασίες, που πολλοί βέβαια θεωρούν ότι θα αφήσουν εκτός προστασίας πολλούς απο τη μεσαία τάξη. Πάντως σταθερός στόχος είναι η αποκατάσταση της λειτουργίας του τραπεζικού συστήματος και των χορηγήσεων.

Το σχέδιο για την διαχείριση των κόκκινων δανείων, που  έχει καταρτίσει η κυβέρνηση, αν τελικά υλοποιηθεί –διότι είναι απαραίτητο να πάρει το «πράσινο φως» και από τους εταίρους μας- θα δώσει στην πράξη «ανάσα» στους δανειολήπτες που δεν μπορούν να ανταποκριθούν στις υποχρεώσεις τους και θα περιορίσει στο ελάχιστο  την επιβάρυνση για τις τράπεζες.

Ο ενδιάμεσος φορέας θα έχει δύο άξονες:  το κανονιστικό πλαίσιο μέσα στο οποίο οι τράπεζες θα διαχειρίζονται τα κόκκινα δάνεια και την απευθείας διαχείριση τμήματος των κόκκινων δανείων.

Σύμφωνα με τον σχεδιασμό της κυβέρνησης στον φορέα αυτόν θα μεταφερθούν τα μη εξυπηρετούμενα στεγαστικά, καταναλωτικά και επιχειρηματικά (μικρομεσαίων επιχειρήσεων) δάνεια σε μειωμένες τιμές.

Τι σημαίνει αυτό;

Ο ενδιάμεσος φορέας θα αγοράζει το δάνειο από την τράπεζα με μεγάλη έκπτωση για παράδειγμα στο 30% της αξίας του.  Στη συνέχεια ανάλογα με την  περιουσιακή και οικονομική κατάσταση του δανειολήπτη, τα  δάνεια αυτά είτε θα διαγραφούν –λαμβάνοντας υπόψη ιδιαίτερα αυστηρά κριτήρια-,  είτε θα ρυθμιστούν.

·        Θα πρέπει να σημειώσουμε ότι  δυνητικά θα μπορούσαν να  διαγραφούν δάνεια ύψους έως 18 δις ευρώ σε ορίζοντα 5ετίας, ώστε το τραπεζικό σύστημα να μπορεί να απορροφά τυχόν κραδασμούς.

·        Επίσης οι ρυθμίσεις θα γίνονται  με αυστηρά οικονομικά και κοινωνικά κριτήρια. Στην περίπτωση αυτή ο  δημόσιος ενδιάμεσος  φορέας θα αναλαμβάνει την είσπραξη του δανείου από τον δανειολήπτη. Η αποπληρωμή θα γίνεται με βάση την έκπτωση που αγοράστηκε το δάνειο από την τράπεζα.

Δηλαδή, αν κάποιος έχει  «κόκκινο» στεγαστικό δάνειο ύψους 150.000 ευρώ και ο φορέας το αγοράσει στο 30% της αξίας του, δηλαδή 45.000 ευρώ, τότε ο δανειολήπτης –ανάλογα πάντα με  τη δυνατότητα αποπληρωμής που έχει-, θα καταβάλλει  τουλάχιστον τις 45.000  ευρώ. Θα επωφεληθεί δηλαδή στο ακέραιο από την έκπτωση που έχει πετύχει ο δημόσιος φορέας αγοράζοντας το δάνειο από την τράπεζα. Αντίθετα σήμερα, τα distressfunds αγοράζουν ένα δάνειο στο 10% της αξίας του, αλλά το κάνουν απαιτητό στο 100%.

Η συγκεκριμένη πρόταση,  για την προστασία της πρώτης κατοικίας, διαμορφώθηκε βάσει διεθνών πρακτικών που εφαρμόστηκαν επιτυχώς σε άλλες ευρωπαϊκές χώρες, όπως η Φινλανδία.

ΚΩΣΤΑΣ ΣΤΑΥΡΟΣ BROKER REALTOR

 ΣΚΟΥΦΑ 191 ΑΡΤΑ 

2681077399---6973225444