Περίπου 212.000 κατοικίες λείπουν από την αγορά, με αποτέλεσμα η σημαντικότερη πρόκληση στην αγορά ακινήτων να είναι η εξισορρόπηση της προσφοράς και της ζήτησης, όταν την ίδια στιγμή όλοι "αναζητούν" το χρονικό σημείο όπου οι τιμές θα σταθεροποιηθούν και ενδεχομένως θα ακολουθήσουν μια μικρή διόρθωση.
Αυτό προκύπτει από την οικονομική ανάλυση της Τράπεζας Πειραιώς με τίτλο "Ελληνική αγορά ακινήτων: Βαθιές και δομικές ανισορροπίες μεταξύ προσφοράς και ζήτησης", στην οποία επισημαίνεται ότι συσσωρευτικά από το 2016 έως το 2022 ο ρυθμός αύξησης των τιμών οικιστικών ακινήτων έχει αυξηθεί κατά 14% περισσότερο σε σχέση με τον ρυθμό αύξησης ο οποίος θα δικαιολογούνταν βάσει της εξέλιξης των θεμελιωδών μακροοικονομικών μεγεθών της ελληνικής οικονομίας. Η αναζήτηση των παραγόντων που έχουν οδηγήσει σε αυτήν τη σημαντική απόκλιση μας οδηγεί στο συμπέρασμα ότι οι εξελίξεις στην ελληνική οικονομία τα χρόνια της κρίσης και της ύφεσης έχουν δημιουργήσει μια σημαντική ανισορροπία μεταξύ προσφοράς και ζήτησης οικιστικών ακινήτων, η οποία δυστυχώς θα είναι δύσκολο να γεφυρωθεί σε βραχυχρόνιο ορίζοντα.
Παίρνοντας τα δεδομένα από την αρχή, βλέπουμε ότι η κατακόρυφη πτώση των τιμών ακινήτων αντανακλά πλήρως τόσο τη μείωση του διαθέσιμου εισοδήματος και της κατανάλωσης των ελληνικών νοικοκυριών όσο και την απότομη και αντικυκλική αύξηση της φορολογίας των ακινήτων (δηλαδή την αύξηση της φορολογίας σε μια περίοδο πτώσης των τιμών και των αγοροπωλησιών). Αποτέλεσμα αυτών είναι ο τομέας των ακινήτων, από κινητήρια δύναμη της ελληνικής οικονομίας, να μεταβληθεί σε ανασταλτικό παράγοντα οικονομικής δραστηριότητας και στη συνέχεια να περάσει στην πλήρη αφάνεια και ασημαντότητα. Ωστόσο οι δυνάμεις της αγοράς παραμένουν σε λειτουργία και η ανάκαμψη των τιμών, παράλληλα με τη βελτίωση των συνθηκών ζήτησης και την άρση των χρηματοδοτικών περιορισμών, έχουν οδηγήσει τόσο σε αύξηση των οικοδομικών αδειών όσο και στην αύξηση των νέων επενδύσεων αυτών καθαυτές.
Πώς, όμως, ποσοτικοποιείται η ανισορροπία μεταξύ προσφοράς και ζήτησης; Σύμφωνα με τους υπολογισμούς της μελέτης, η κατασκευαστική δραστηριότητα έφτασε στο απόγειό της το 2005 με την έκδοση 66.000 οικοδομικών αδειών, οι οποίες αντιστοιχούσαν σε 195.000 κατοικίες. Έκτοτε η πτώση ήταν συνεχής, με αποτέλεσμα να οδηγηθούμε σε ιστορικά χαμηλά επίπεδα κατασκευαστικής δραστηριότητας την περίοδο 2012 και ύστερα, με ετήσια έκδοση αδειών που αντιστοιχεί σε 16.000 κατοικίες κατ’ έτος. Συνακόλουθα, μεταξύ της απογραφής 2001 και 2011 καταγράφεται αύξηση του αριθμού των κατοικιών κατά 917.000, ενώ την επόμενη δεκαετία 2012-2022 υπολογίζουμε ότι προστέθηκαν μόνο 155.000. Ταυτόχρονα, από την πλευρά της ζήτησης την περίοδο 2001-2011 καταγράφεται αύξηση του αριθμού των νοικοκυριών κατά 582.000, ενώ από το 2012 έως το 2022 υπολογίζουμε τη δημιουργία μόνο 197.000 νοικοκυριών. Επιπρόσθετα, όμως, ένα νέο χαρακτηριστικό που έχει προκύψει τα τελευταία χρόνια είναι η αύξηση της ζήτησης κατοικιών λόγω βραχυχρόνιας μίσθωσης. Η ζήτηση αυτή, η οποία δρα προσθετικά στη ζήτηση για στέγαση στα εγχώρια νοικοκυριά, ανέρχεται πλέον σε 170.000 κατοικίες.
Συμπερασματικά, λοιπόν, η ανισορροπία που εντοπίζει η μελέτη δεν είναι παρά προϊόν της απόστασης ανάμεσα στις 155.000 νέες κατοικίες που υπολογίζουμε ότι κατασκευάστηκαν τα τελευταία 10 χρόνια από τη μια και της συνολικής ζήτησης για 367.000 νέες κατοικίες (197.000 νέα νοικοκυριά συν 170.000 βραχυχρόνιες μισθώσεις). Αυτό, λοιπόν, το έλλειμα προσφοράς έναντι ζήτησης κατά περίπου 212.000 κατοικίες είναι που έχει δημιουργήσει μια συσσωρευτική αποτίμηση των τιμών κατοικιών 14% πέρα και πάνω από την αύξηση που δικαιολογεί το επίπεδο ανάπτυξης των εισοδημάτων. Δεδομένου δε του μεγέθους του χάσματος μεταξύ προσφοράς και ζήτησης, οι ρυθμοί αύξησης των τιμών των κατοικιών αναμένεται να μετριασθούν, αλλά όχι να περάσουν σε αρνητικό πρόσημο.
Συνέπεια όλων αυτών είναι η αγορά ακινήτων να βρίσκεται στο σημείο του οικονομικού κύκλου όπου οι δυνητικοί αγοραστές είναι ακόμα διατεθειμένοι να αποδεχθούν τις ολοένα και αυξανόμενες απαιτήσεις των πωλητών, αλλά με εμφανή σημάδια κόπωσης, προετοιμάζοντάς μας για την είσοδο στην επόμενη φάση του κύκλου, όπου υψηλότερες τιμές θα συνοδεύονται από πτώση των συναλλαγών/αγοροπωλησιών.
Η αύξηση των τιμών
Οι τιμές των οικιστικών ακινήτων αυξήθηκαν το τρίτο τρίμηνο του 2023 κατά 11,9% σε σχέση με το αντίστοιχο τρίμηνο το 2022, ενώ το πρώτο εννεάμηνο του 2023 η ετήσια αύξηση διαμορφώθηκε σε 13,9%.
Σημαντικοί παράγοντες για την ανοδική τάση των τιμών στην αγορά ακινήτων είναι, μεταξύ άλλων, οι θετικοί ρυθμοί οικονομικής μεγέθυνσης από το 2017, και ειδικά τη διετία 2021-2022, η αύξηση των επενδύσεων σε κατασκευές, οι Ξένες Άμεσες Επενδύσεις (ΞΑΕ) σε ακίνητα και το πρόγραμμα "Golden Visa".
Χαρακτηριστικό είναι το γεγονός πως η αύξηση αιτούντων για "Golden Visa", για το 2022, προσέγγισε το 118% σε σχέση με το 2021, ενώ με πολύ υψηλούς ρυθμούς αυξάνονται και οι ΞΑΕ σε ακίνητα, κατά 68% το 2022, φτάνοντας τα 2 δισ. ευρώ και κατά 29% το πρώτο εννεάμηνο του 2023, σε σχέση με το αντίστοιχο διάστημα το 2022, υπερβαίνοντας τα 1,6 δισ. ευρώ.
Από το 2022, και ειδικά από το τρίτο τρίμηνο, παρατηρείται μια σημαντική διαφορά στις μεταβολές των τιμών των κατοικιών μεταξύ Ελλάδας και Ευρωζώνης. Χαρακτηριστικά αναφέρεται ότι το 2022 ο μέσος ετήσιος ρυθμός αύξησης των τιμών των κατοικιών διαμορφώθηκε σε 11,9%, στην Ελλάδα, έναντι 7,2% στην Ευρωζώνη.
Επιπλέον, τα μέχρι σήμερα διαθέσιμα στοιχεία δείχνουν μια αντίθετη πορεία το 2023, καθώς στην Ελλάδα οι τιμές των κατοικιών συνεχίζουν να αυξάνονται το πρώτο εννεάμηνο, ενώ στην Ευρωζώνη μειώθηκαν οριακά κατά 0,6%, με βάση τα στοιχεία του πρώτου εξαμήνου. Η διακριτή πορεία των τιμών στην Ελλάδα σε σχέση με την υπόλοιπη Ευρωζώνη συνδέεται σε μεγάλο βαθμό με το γεγονός ότι στη χώρα μας οι τιμές των κατοικιών ανακτούν σταδιακά το χαμένο έδαφος εξαιτίας της παρατεταμένης οικονομικής κρίσης την περασμένη δεκαετία.
Συγκεκριμένα, σύμφωνα με τα τελευταία διαθέσιμα στοιχεία, το τρίτο τρίμηνο του 2023 οι τιμές των οικιστικών ακινήτων στην Ελλάδα έχουν σωρευτικά ανακάμψει κατά περίπου 57,8% από το χαμηλότερο σημείο τους (το τρίτο τρίμηνο του 2017), υστερώντας, ωστόσο, κατά 9,1% από το μέγιστο σημείο τους (το τρίτο τρίμηνο του 2008).
https://www.capital.gr/agora-akiniton
Δεν υπάρχουν σχόλια:
Δημοσίευση σχολίου
Αφήστε το σχόλιο σας εδώ!