ΔΙΑΔΙΚΑΣΙΑ ΕΚΤΙΜΗΣΗΣ ΙΣΤΟΡΙΚΩΝ ΔΙΑΤΗΡΗΤΕΩΝ ΚΤΙΡΙΩΝ.....

Διαφορο

ΕΛΛΗΝΙΚΗ ΔΗΜΟΚΡΑΤΙΑ
ΥΠΟΥΡΓΕΙΟ ΟΙΚΟΝΟΜΙΚΩΝ
ΓΕΝΙΚΗ Δ/ΝΣΗ ΦΟΡΟΛΟΓΙΑΣ ΚΑΙ ΔΗΜΟΣΙΑΣ ΠΕΡΙΟΥΣΙΑΣ
Δ/ΝΣΗ ΦΟΡΟΛΟΓΙΑΣ ΚΕΦΑΛΑΙΟΥ
Τηλέφωνο : 3477166, 3479109 (εσ. 231, 232, 233)
ΠΟΛ 1149
ΘΕΜΑ : Τροποποίηση, βελτίωση και κωδικοποίηση των διατάξεων που αφορούν τη φορολογητέα αξία μεταβιβαζομένων με οποιαδήποτε αιτία ακινήτων εντός σχεδίου, κατά το αντικειμενικό σύστημα.
Έχοντας υπόψη:
1. Τις διατάξεις του άρθρου 41 του Ν. 1249/1982 (Φ.Ε.Κ. 43 Α') και του άρθρου 14 του Ν. 1473/1984 (Φ.Ε.Κ. 127 Α').
2. Τις ιδιαιτερότητες κάθε περιοχής ή τμήματος αυτής, όπως συνθήκες περιβάλλοντος και θέας, εξυπηρέτηση (υποδομή, συγκοινωνία, κλπ.), εμπορικότητα δρόμων και στοών, πολεοδομικές ρυθμίσεις (συντελεστής δόμησης και κάλυψης οικοπέδου).
3. Τις ιδιαιτερότητες των ακινήτων, όπως ιδία χρήση (οικόπεδο, διαμέρισμα, κατάστημα, αποθήκη, ειδικό κτίριο κ.λπ.), πρόσοψη (σε αίθριο, σε πλατεία, κ.λπ.), όροφος, επιφάνεια, παλαιότητα κτιρίου, συνιδιοκτησία, ειδικές συνθήκες (σεισμός, πλημμύρα, πυρκαγιά, απαλλοτρίωση, κ.λπ.), δέσμευση (διατηρητέο κτίριο, αρχαιολογική έρευνα κλπ.).
4. Την ανάγκη εφαρμογής, κατά τη μεταβίβαση ακινήτων, των σχετικών με το αντικειμενικό σύστημα διατάξεων ενιαίος.
Αποφασίζουμε

8. Συντελεστές Ειδικών Συνθηκών (Σ.Ειδ.Σ.)

Σε περίπτωση που η κατοικία ή το διαμέρισμα βρίσκεται κάτω από ειδικές συνθήκες, για τον προσδιορισμό της αξίας του εφαρμόζεται ειδικός συντελεστής, μειωτικός αυτής.
Έτσι, αν η κατοικία ή το διαμέρισμα έχει:
α) Χαρακτηρισθεί διατηρητέο, κατά την έννοια της παραγράφου 21 του άρθρου 2, εφαρμόζεται συντελεστής ..... 0,80
β) Κηρυχθεί απαλλοτριωτέο, κατά την έννοια της παραγράφου 22 του άρθρου 2, εφαρμόζεται συντελεστής ..... 0,75
γ) Υποστεί, κατά το χρόνο φορολογίας του, ζημιές από σεισμό, πυρκαγιά ή πλημμύρα, εφαρμόζεται συντελεστής 

Δεν μπορούμε να μην επικροτήσουμε την πρόθεση της καινούργιας Δημοτικής αρχής για την αγορά διατηρητέου κτίσματος στην Φιλιππιάδα.

Υπάρχουν βέβαια κάποιες απορίες οι οποίες πιστεύω θα λυθούν στο  Δημοτικού Συμβούλιο .

Θα μπορούσε να γίνει θέμα διαβούλευσης και να ακουστούν απόψεις από όλους τους φορείς και να διαμορφωθεί μια πρόταση κοινής αποδοχής χωρίς να υπάρχει το άλλοθι της λήξης του προγράμματος του ΥΠΕΚΑ!

Καταθέτοντας την άποψη μέσα στον ενθουσιασμό  μου για την  πρόταση εξαγοράς επιτέλους από τον Δήμο Ζηρού ενός ακινήτου,προτείνω:

1) η οποιαδήποτε αγορά  πρέπει να γίνει κάτω από το 80%της αντικειμενικής αξίας, το επιβάλει αυτή την στιγμή η αγορά και οι συνθήκες,  
2) αν προσπαθήσει ο ιδιοκτήτης  να το πουλήσει σε ιδιώτη πιο θα είναι το τίμημα και πόσο θα χρειαστεί να περιμένει?
3) Είναι απαραίτητο  να αγοραστεί όλο το  κτίριο αλλιώς θα είναι πολύ δύσκολο να αξιοποιηθεί για ευνόητους λόγους.
4) Δεν διαμορφώνουμε εμείς την πρόταση βάζοντας θέμα στην ημερήσια διάταξη για τίμημα πάνω από την αντικειμενική την ώρα που δεν έχει καν εκτιμηθεί η εμπορική αξία του ακινήτου
5) Διαμορφώνουμε αρνητικές συνθήκες  στο μέλλον για την υποτιθέμενη  εξαγορά του υπόλοιπου διατηρητέου λόγω υπερτίμησης της αξίας του!

Πάντως αυτές οι ενέργειες  πρέπει να επικροτούνται και να συνεχίζονται
πιο  οργανωμένα.Μπράβο στην καινούργια δημοτική αρχή για την πρωτοβουλία της.

ΤΙ ΕΙΝΑΙ ΕΚΤΙΜΗΣΗ

Η εκτίμηση δεν είναι μια επεξεργασία μέσω των μαθηματικών (Millington). Είναι κάτι περισσότερο και πιθανότατα το μεγαλύτερο τμήμα της διαδικασίας αποτίμησης εξαρτάται από τη ικανότητα του εκτιμητή να διατυπώνει απόψεις. Πρέπει να μπορεί να μελετά μια μεγάλη σειρά δεδομένων ή γεγονότων και να προσπαθεί να … δει το μέλλον.

2. ΕΝΑΣ ΟΡΙΣΜΟΣ

Εκτίμηση είναι η τέχνη ή η επιστήμη αποτίμησης της αξίας ενός περιουσιακού στοιχείου σε μια δεδομένη χρονική στιγμή, λαμβάνοντας υπόψη όλα τα δεδομένα και χαρακτηριστικά του αντικειμένου, σε συνδυασμό με όλους τους οικονομικούς συντελεστές της αγοράς καθώς και με εναλλακτικές μορφές επενδύσεων.

 ΜΕΡΙΚΕΣ ΑΙΤΙΕΣ ΕΚΤΙΜΗΣΕΩΝ

Εκτίμηση για υποθήκη: Forced sale value, εκτίμηση για πώληση, κατά την οποία ο εκτιμητής θα λάβει υπόψη όλους τους ενδεχόμενους αγοραστές για το είδος του ακινήτου και όλες τις ανταγωνιστικές ιδιοκτησίες της αγοράς, εκτίμηση για ασφαλιστικούς σκοπούς, όπου εκτιμάται η οικοδομή χωρίς το οικόπεδο, εκτίμηση για λογιστικές καταστάσεις και ΙAS, εκτίμηση για απαλλοτριώσεις και εκτίμηση για τιτλοποίηση (securitization).

 ΒΑΣΙΚΕΣ ΜΕΘΟΔΟΙ ΕΚΤΙΜΗΣΗΣ ΜΕ ΒΑΣΗ ΤΑ IVS Ή ΤΑ EVS .

Οι βασικές μέθοδοι εκτίμησης που χρησιμοποιούνται είναι: α) η συγκριτική μέθοδος ή μέθοδος των συγκριτικών στοιχείων, β) η μέθοδος εισοδήματος ή μέθοδος της κεφαλαιοποίησης ή μέθοδος της προσόδου (income approach), γ) η μέθοδος κόστους (cost approach)  ή μέθοδος αποσβεσμένου κόστους αντικατάστασης - (DRC – Depreciated Replacement Cost), δ) η υπολειμματική μέθοδος (Residual approach) και η μέθοδος αντιπαροχής (Greek method).

 ΓΕΝΙΚΑ ΠΕΡΙ ΙΣΤΟΡΙΚΩΝ ΚΑΙ ΔΙΑΤΗΡΗΤΕΩΝ

Τα ιστορικά και διατηρητέα ακίνητα (Ι.Δ.Α.) είναι κτίρια τα οποία ενσωματώνουν στοιχεία καλλιτεχνικής, ιστορικής και αρχιτεκτονικής κληρονομιάς σε κάθε χώρα. Τα ακίνητα αυτά είναι χαρακτηρισμένα με αποφάσεις που έχουν δημοσιευθεί στην Εφημερίδα της Κυβερνήσεως. Σε κάποιες περιπτώσεις, ολόκληρες περιοχές, έχουν χαρακτηρισθεί ως διατηρητέες (πχ. διατηρητέοι οικισμοί).

 ΚΗΡΥΞΗ ΔΙΑΤΗΡΗΤΕΩΝ

Η κήρυξη των διατηρητέων γίνεται σύμφωνα με το Ν. 1577/1985, όπως ισχύει σήμερα και μπορεί να αφορά σε: α) οικισμούς ή τμήματα πόλεων ή ζώνες ιδιαιτέρου κάλλους, φυσικούς σχηματισμούς, ζώνες προστασίας παραδοσιακών συνόλων και περιοχές που έχουν ανάγκη από ιδιαίτερη προστασία και γίνεται με Π.Δ. που εκδίδεται με πρόταση του ΥΠΕΧΩΔΕ, β) κτίρια, τμήματα κτιρίων, συγκροτήματα κτιρίων, μεμονωμένα στοιχεία (π.χ. αυλές, κήποι, πόρτες, πηγάδια, κρήνες λιθόστρωτα, δένδρα κ.λ.π.) με απόφαση του ΥΠΕΧΩΔΕ, γ) ειδικούς όρους και περιορισμούς δόμησης ή χρήσης σε όμορα ακίνητα διατηρητέων με απόφαση του ΥΠΕΧΩΔΕ.

ΜΝΗΜΕΙΑ

Η κήρυξη των μνημείων γίνεται από τον Υπουργό Πολιτισμού σύμφωνα με το Ν. 3028/2002 και αφορά πολιτιστικά αγαθά μεταγενέστερα του 1830 που έχουν ιδιαίτερη πολεοδομική, κοινωνική, εθνολογική, λαογραφική, τεχνική, βιομηχανική ή εν γένει ιστορική, καλλιτεχνική ή επιστημονική σημασία. Η διατύπωση είναι ευρύτατη και μπορεί να αφορά κτίρια, οικόπεδα και οποιαδήποτε ανθρώπινη ή φυσική κατασκευή.

Τα ιστορικά κτίρια και τα διατηρητέα είναι συνήθως ακίνητα εκτός αγοράς διότι μόνον κατά την πρώτη φορά αγοράζονται από Κρατικούς κυρίως φορείς.

. Η ΕΚΤΙΜΗΣΗ

Για την εκτίμηση απαιτούνται κάποιες ειδικές σκέψεις που σχετίζονται με τα υλικά και τους τρόπους δόμησης των παλαιών κατασκευών, με τη σημερινή λειτουργικότητα των κτιρίων σε σχέση με τα σύγχρονα κτίρια, με τις ωφέλιμες επιφάνειες, με τη μεθοδολογία ανακαίνισης και του εκσυγχρονισμού, καθώς και με τις νομικές δεσμεύσεις του ακινήτου.

 Συγκριτική μέθοδος: Σε σχέση με τα κανονικά κτίρια, ορισμένοι παράγοντες παίζουν τελείως διαφορετικό ρόλο, όπως η παλαιότητα και η κατάσταση, η αντοχή του παλαιού κτιρίου, η αντισεισμικότητά του, οι δεσμεύσεις αλλαγής χρήσης, δυνατότητα εξάντλησης του Σ.Δ. (…)

Ειδικά για την παλαιότητα, μπορεί να έχουμε το αντίθετο φαινόμενο από αυτό που συμβαίνει στα κανονικά κτίρια.

Η μέθοδος της προσόδου:  Εξετάζεται ποια είναι η βέλτιστη χρήση του ακινήτου, το κόστος ανακαίνισης και/ή αλλαγής χρήσης του ακινήτου.

Λαμβάνονται υπόψη οι χρόνοι λήψης των ειδικών αδειών που απαιτούνται και οι χρόνοι εκτέλεσης των εργασιών, οι οποίοι συνήθως είναι πιο μεγάλοι από αντίστοιχα καινούργια κτίρια.

Εξετάζεται επίσης το σενάριο ενοικίασης των χώρων του ακινήτου ενώ λαμβάνονται υπόψη τα μεγαλύτερα κόστη συντήρησης του ακινήτου.

 Η μέθοδος DRC: Αυτή η μέθοδος δεν μπορεί να χρησιμοποιηθεί εδώ,δεν αντικατοπτρίζει την εικόνα της αγοράς γι’ αυτό και δεν είναι αυτή που κατά κανόνα προτιμάται. Παρέχει όμως πολλά στοιχεία ελέγχου των άλλων μεθοδολογιών.

 Πολλές φορές είναι δύσκολο να εκτιμηθούν τα κόστη δόμησης ιστορικού κτιρίου. Σε άλλες χώρες, εξετάζεται πάντως το κόστος αναπαραγωγής ενός ‘αντιγράφου’ του κτιρίου. Σε κάποιες περιπτώσεις διατηρείται η όψη του κτιρίου και γίνεται πλήρης ανακατασκευή του εσωτερικού του, οπότε εξετάζεται η DRC όπου συνδυάζεται το κόστος ανακαίνισης της όψης και  ανακατασκευής του εσωτερικού.

Οι δυσκολίες της μεθόδου DRC σχετίζονται με τις παλιές μεθόδους δόμησης και τα παλιά υλικά, που πολλές φορές δεν είναι σήμερα διαθέσιμα, γι’ αυτό σε κάποιες περιπτώσεις δεν είναι δυνατή η δυνατότητα αναπαραγωγής παλαιών ακινήτων.

Όταν υπάρχει ενεργός αγορά παλαιών διατηρητέων κτιρίων, το καλύτερο είναι να λαμβάνονται υπόψη τα συγκριτικά στοιχεία, που αναφέρονται τόσο σε τιμές πώλησης, όσο και σε τιμές ενοικίασης.

.ΑΝΑΛΥΣΗ ΤΗΣ ΔΙΑΔΙΚΑΣΙΑΣ ΕΚΤΙΜΗΣΗΣ

Κατά τη διαδικασία εκτίμησης εξετάζεται το ΦΕΚ χαρακτηρισμού του κτιρίου και όλες οι λεπτομέρειες που αυτό καθορίζει. Υπάρχει ενδεχόμενο να καθορίζεται ότι είναι διατηρητέα μόνο η όψη ή ολόκληρο το κτίριο ή να μη επιτρέπεται αλλαγή χρήσης ή ενδέχεται να είναι διατηρητέο το κτίριο και ο περιβάλλων αυτό χώρος. Προσθέτως, εξετάζεται αν δύναται να εξαντληθεί ο Σ.Δ και σε ποιο επίπεδο (στάθμη) συμβαίνει αυτό ή μήπως έχουμε περίπτωση μεταφοράς υπολοίπου του Σ.Δ. Πραγματοποιείται αυτοψία στο ακίνητο και ελέγχονται όσο πιο λεπτομερειακά γίνεται τόσο η στατική – αντισεισμική του επάρκεια, όσο και η κατάστασή του. Μελετάται επίσης το θέμα των δαπανών που απαιτούνται ώστε το κτίριο να ανακαινισθεί και εκσυγχρονισθεί, ώστε να αποκτήσει τη βέλτιστη χρήση, με βάση όλα τα δεδομένα και τις νομικές δεσμεύσεις. Συλλέγονται με συστηματική έρευνα της αγοράς, στοιχεία για τις τιμές πώλησης και ενοικίασης διατηρητέων, πλήρως ανακαινισμένων ομοειδών χρήσεων ακινήτων και υπολογίζεται η αντικειμενική αξία του τυχόν μεταφερόμενου Σ.Δ.

12. Η ΕΦΑΡΜΟΓΗ ΓΗΣ ΥΠΟΛΕΙΜΜΑΤΙΚΗΣ ΜΕΘΟΔΟΥ (residual approach)

Κατά την εφαρμογή αυτής της μεθόδου,που πάλι δεν ισχύει εδώ, γίνεται δεκτό ότι το παλαιό κτίριο ανακαινίζεται και εκσυγχρονίζεται ώστε να αποκτήσει τη βέλτιστη χρήση του. Ένα τέτοιο κτίριο διατίθεται στην αγορά με τιμές πώλησης ή και ενδεχομένως ενοικίασης, όπως αυτές προκύπτουν από μια συστηματική έρευνα και ανάλυση. Αντίστοιχα, για την ανακαίνιση του κτιρίου, δαπανώνται κεφάλαια τόσο για το κατασκευαστικό κόστος όσο και για μελέτες, μικρό βραχυπρόθεσμο δανεισμό, απρόβλεπτα κλπ, όπως αυτά προκύπτουν από μια προσεκτική και τεκμηριωμένη μελέτη που λαμβάνει υπόψη όλες τις παραμέτρους για το κόστος αυτό που ανταποκρίνεται στην ηλικία, την κατάσταση, το μέγεθος των παρεμβάσεων και ενισχύσεων του κτιρίου.

Επιπλέον αφαιρείται και ένα εύλογο μικτό επιχειρηματικό κέρδος, οπότε ως υπόλοιπο, προκύπτει η αξία του παλαιού διατηρητέου, που αποτελεί και το ζητούμενο.

Εφόσον υπάρχει συντελεστής δόμησης που δεν εξαντλείται στο οικόπεδο και πρέπει να μεταφερθεί, συνυπολογίζεται και ένα κατάλληλο ποσόν για το λόγο αυτό, ενώ συνεξετάζεται και το κόστος έκδοσης ενός τίτλου Μ.Σ.Δ..

ΑΞΙΑ ΑΝΑΚΑΙΝΙΣΜΕΝΟΥ

Η αξία του ανακαινισμένου αποτιμάται με συγκριτικά στοιχεία από αγοραπωλησίες ή από ενοικιάσεις ομοειδών ακινήτων στην ίδια περιοχή. Η πραγματικότητα έχει δείξει ότι, διατηρητέα κτίρια που ανακαινίζονται με σεβασμό στην αρχιτεκτονική τους και τα άλλα χαρακτηριστικά τους, επιτυγχάνουν τιμές έως και 20% ανώτερες των αντίστοιχων καινούργιων.

Τούτο δεν είναι προφανές ότι ισχύει για ιστορικά κτίρια απλής κατασκευής. Εξ άλλου, συνήθως, τα ιστορικά κτίρια είναι εκτός αγοράς.

 ΚΟΣΤΟΣ ΡΙΖΙΚΗΣ ΑΝΑΚΑΙΝΙΣΗΣ

Το κόστος ποικίλει διότι συναρτάται άμεσα με την παλαιότητα, την κατάσταση, το Σ.Δ., τη βέλτιστη χρήση, σε συνδυασμό με το ΦΕΚ χαρακτηρισμού, την αντοχή του κτιρίου κλπ.

Για λόγους περιορισμού του ρίσκου, πρέπει να μελετάται σοβαρά το θέμα των απαραιτήτων ενισχύσεων, ώστε να μη κτίζουμε… στην άμμο. Σε μια τέτοια περίπτωση όπου διατηρείται, μόνο η πρόσοψη και ανακατασκευάζεται το εσωτερικό, εξ αρχής, το κόστος μπορεί να ξεπερνά έως και 35% εκείνο της ανέγερσης νέου κτιρίου. Ειδικά δε περιπτώσεις που κατασκευάζονται νέα υπόγεια, έχουμε κατακόρυφη άνοδο αυτού του κόστους.

 Τα όρια κόστους και απρόβλεπτα. Το τελικό κόστος του έργου πρέπει να δικαιολογείται για την περιοχή και τη θέση του ακινήτου γιατί στα ακίνητα, πολύ συχνά, οι πρόσθετες δαπάνες, δεν είναι δεδομένο ότι θα έχουν και το ανάλογο οικονομικό αντίκρισμα.

Τα απρόβλεπτα στη φάση της μελέτης πρέπει να ορίζονται αρκετά ψηλά διότι πολλές φορές υπάρχουν … απρόοπτα.

 Οι μεταβιβάσεις γινόντουσαν σε ποσοστά περί το 70% της αντικειμενικής αξίας.

Υπάρχουν και οι διατάξεις του Υπουργείου Οικονομικών που προβλέπουν την σχετική απομείωση στην τιμή της  αντικειμενικής αξίας του διατηρητέου.

 Πάρθηκαν στοιχεία από:Σεμινάριο BPOR 

«Διαφοροποιήσεις εκτιμητικής διαδικασίας και η εκτίμηση ιστορικών και διατηρητέων κτιρίων»

Χαράλαμπου Χαραλαμπόπουλου, Ορκωτού Εκτιμητή, Προέδρου ΕΛ.Ι.Ε

«Δι